讲完了卖店的核心意义、卖店的结、几个核心策略，我们来说说如何卖； 店铺销售包括直销、回租销售、带租销售和出租出售。 选择何种销售形式，比如回购、回购，需要根据具体情况进行分析：

核心玩法五：怎么卖？

1、直销

顾名思义，直销就是直接销售，直接把店铺卖掉，不进行“回租”。 这种方式比较简单，通常适用于比较容易销售的产品，或者商业体量较小、可以销售的项目。 直接销售的好处是可以避免一些麻烦，降低风险，更容易达到相对较低的价格。 例如，街边小店通常会直接销售，一些更容易消化的商业实体也可能会在不考虑其他因素的情况下采取直销。 这方面就不多说了。

2. 售后回租

让我们关注回租销售。 通过给客户一定期限和范围的“回租”承诺，通常是每年6%到10%之间，三到五年不等，这种方式似乎更加稳定和稳健。 直观可靠的回报可以刺激市场胃口，增强客户信心； 关键的操作路径往往是提高一定幅度的销售价格，往往会在价格上加上回租幅度，甚至更高。 这样，销售筹集的资金就可以用来回报对客户的承诺。

困难在于定价。 一旦价格上不去、上不去，陷入“卖不出去”的境地，那就更麻烦了。 毕竟，降低房产价格并不容易，尤其是回租等投资产品。 往往意味着资产折旧，这对于整个项目来说也是非常不利的。 因此，采用回租模式进行销售时，定价不能只是加上回租部分那么简单。 还需要对市场进行比较和深入分析。 情况，结合内部和外部因素。

尤其是随着“回租”模式日渐过时，近两年商业销售普遍不景气，“回租”模式已经不再流行。 人们变得更加精明了。 毕竟，事情并没有那么简单。 事物。 如今，如果要采用“回租”销售模式，最关键的问题仍然是定价问题。 流行的租金倒挂方式还包括“回租”和“回租”返还。 这里面有很多问题值得讨论。

在成熟地区，区域商铺的租金水平相对容易确定。 逛一圈基本就能找到。 但对于不太成熟的地方以及缺乏同类型、同档次可比商户的地方就麻烦多了，比如新开发区出现大型商业综合体，里面的商铺并不多。周边街道较多，很难进行市场调整。 即使调整，价格也会很高，没有太大参考意义。 在这种情况下，如果仍然采用租金倒挂法，需要在更大范围内比较租金水平，甚至跨区域横向比较类似条件下的租金水平，可以从经营者的角度进行评估。 估算一下运营效率的大概增长空间和你能承受的租金大概范围，一起分析。

至于收益率的确定，如果没有大量的基础数据分析，就更难准确把握。 这里的问题是，用于计算价格的回报率与租赁回报率不同。 前者应该更接近市场的真实收益率。 显然，根据价格计算的收益率越高，价格就越低，反之亦然。 现实中，这种操作情况往往是灵活控制的，更多的是依靠经验。 在无法准确把握的情况下，灵活控制一个范围，计算出的回报率略高于真实回报率，也未尝不是一件坏事。 这样一来，入场价可能会比较低，但总比价格太高而卖不出去要好。

回租回报率是对客户的承诺。 回报率必须符合市场的投资回报预期，甚至略高。 回报率与市场实际回报率差距明显存在，需要考虑客户的普遍预期。 还要考虑企业的承受能力。 正如前面提到的，今天，如果项目不是特别有前景，很难直接添加回租部分。 这至少需要开发商承担一部分。 的。

合理的售价、成熟的地段、条件可比的项目，更多的是需要参考市场的因素。 对于没有可比条件的项目、参考性较少的项目，需要根据企业自身的营销目标，结合内外部因素。 详细分析情况（见笔者另一系列文章《如何给“独特”产品定价》），突破房地产行业的刻板印象，参考更多的因素，整合更多的想法，确定一个适合自己的价格项目的客观现实 入场价格。

一般来说，如果包租模式想要成功，开发商必须具备最低限度的实力。 尤其是近两年，商业销售普遍不景气，除了一些条件较好的项目外，价格过高。 入场价格可能不利于撬动市场，商业运作往往需要一定的时间才能启动。 恐怕商业实体的早期租金收入很难达到承诺向客户报告的水平。 这样一来，开发商就得无形中背负重担。 从某种程度上来说，这首先并没有什么不合理的地方。 正好符合开发商的承诺，那就兑现吧。

3. 出售连租

先招商，先出租店铺，再出售。 这种方式对投资者的吸引力在于相对稳定、安全。 不用再经历自己寻找租客的麻烦，买铺之初就能获得相对稳定的回报。 不过，这种方式也存在几个难点：1）各个商铺之间的租金存在差距，位置不好的商铺出售起来比较困难； 2）市场租金与顾客心理预期的差距； 3) 业务运营最初几年的销量 租金水平可能会偏低。 对销售的直接影响是整体租金不易控制。 很可能较好的店铺租金低，较差的店铺租金高。

一般是标准化程度高、性价比高的商业综合体。 每个店的差别不是很大。 这是针对规模较小的房产或面积较大的难以出售的店铺的销售策略。 而且，这就像追赶大租户一样。 以租售房最大的难点在于平衡业态与客户意愿、租金与房价的关系。 这种平衡很难把握。 如果租金低，顾客就不愿意购买，价格也不会上涨。 要维持租金，业态与整体价格之间很难找到平衡点。 规划是纸上谈兵，一旦做到了，租不出去的商铺就更难卖了。 因此，这种方式并不适合大型商家的整体经营，而应该是针对特定情况下，比如大面积的房产的针对性销售策略。

我们都知道，大面积的店铺销售往往比较困难。 总价较高，有购买力的顾客相对较少。 面积大，客户购买后很难找到租户。 可能的空置率比较高……在众多的购买阻力中，我们会发现租赁是一个非常关键的问题。 如果我们能帮客户找到租户，连租约卖，自然就容易打破客户的购买抵触情绪； 同时，与客户相比，一般来说，开发商或机构在招商方面具有资源比较优势，更容易找到大租户。 一方面，他们可以在项目招商和销售过程中及时关注大租户的发现。 另一方面，租赁信息发布的影响力也会更大。

既然卖得难，就要想办法，利用资源来拉动销量。 开发商和卖家的商业资源可以撬动大面积商铺的销售，可以最大程度地帮助客户找到合理的好租金价格； 当然，这并不容易。 客户在购房时往往对租金回报有较高的期望。 从卖店的逻辑来看，销售人员很难降低这种期望。 这无异于贬低自己的价值。 ，本质上，店铺营销的整个过程无形中增强了顾客的期望，这本质上是矛盾的。

因此，以租代售往往不适合店铺的前期销售，而更适合库存的出售和后期的销售。 这个方法只有当商店卖不动的时候才用。 毕竟整个商业体系的运作，就是尽可能提升客户对商业未来前景的预期。 但在实际市场情况下，商业领域的成熟和商户的前期经营都需要时间，租金往往不是很理想。 在这里，差距和矛盾是不可避免的。

4、商铺是“租”而不是“卖”

租售商铺的想法更多是出于商铺不好卖的考虑。 它为租户提供优先购买商铺的权利，所支付的租金可以在一定程度上抵消部分价格。 商铺租售其实更适合自用比例较高的专业市场型商铺，但对于一般商铺可能效果不太好。

对于自用比例较高的专业市场来说，门槛的降低似乎更为合理。 专业市场在商业运作上与普通一般商业不同。 专业市场商户的经营更多需要依赖商业专业市场是一个实体平台。 显然，这样的实体专业市场平台还比较少见。 尤其是在供应少而需求大的区域市场，可能很难找到。 在一些专业市场也是如此。 关键因素是自用比例较高。

相比之下，一般商铺租户的经营更加灵活、随意，租户往往更愿意通过租赁商铺的方式进行经营。 因此，租售商铺的作用自然就受到了损害。 在租户中寻找中长期投资者也非常困难。

5、回购

相当于顾客购买了一定期限（如三年、五年）的店铺使用权。 届时，开发商将以客户原购买价回购。 本质上，他还是在租店面。 这种方法是基于我们终究还是需要自给自足这一事实。 比较适合未来有发展前景或因各种原因难以直接出售的商业项目。 虽然前期可以抽出一部分资金，但等业务成熟了再考虑。 下一步行动。

一般来说，各种销售方式都不是一成不变的，需要具体问题具体分析。 主流情况下，商业主体应根据自身情况考虑自有和出售房产的适当比例。 不同的销售方式也有不同的利弊，选择时一定要实事求是，根据产品的实际情况而定。