2014年，互联网金融风起云涌，“房地产众筹”再次进入我们的视线。 例如，龙头万科率先联手搜房网推出拍卖式房地产众筹。 那么，未来房地产众筹将给我们带来怎样的改变呢？

房地产众筹刚刚起步，主要有三种模式：

目前，国内房地产众筹尚处于起步阶段，模式较为简单。 主要分为三种类型：1）投资理财产品类型； 2）营销推广类，如搜房网的天下带； 3）合作建房类型。 一般来说，现有已经成功的“房地产众筹”仅限于投资单一或多个产品，并期望产品增值获得回报。 真正有望通过“筹集资金-企业建设-建房”的方式让购房者和房地产企业受益。 房地产众筹还处于起步阶段。

未来，基于房地产众筹的房地产开发估计是一个比较“小众”的产品，无法完全取代传统的房地产开发模式。 尽管如此，未来仍有相当大的发展空间。

众筹、机构建设、个性化定制、互联网地产时代将开启

房地产众筹的兴起对行业和房地产企业意味着什么？ 我们认为最大的变化是房地产开发和运营模式的变化：例如众筹和代建的兴起、个性化社区定制的可能性、互联网房地产时代的开始。

一、众筹、机构建设、专业运营兴起

对于个人或机构来说，房地产开发的最大瓶颈是有效筹集资金的能力。 房地产众筹的出现，让这个核心瓶颈不再是问题。 房地产众筹一旦普及，各类主体都可以参与房地产开发，随之而来的是众筹机构建设服务的兴起。 在此背景下，原有的项目建设方、房地产企业可能会转型为众筹中介。 未来，众筹代理商将主要依靠自身的核心竞争优势（如技术、品牌、个性化定制、运营模式）来赢得一席之地。

除了众筹代理商之外，持有物业的专业运营商（如商业、旅游、养老）也将迎来机遇期。 主要原因有二：一是控股房地产开发最关键的因素是大量资金的积累，而房地产股权众筹对盈利能力更敏感，但对资本固化不敏感，所以房地产众筹的出现将显着促进增持。 商业地产开发强度。 二是与传统的“谁开发，谁受益”不同，众筹建设持有的房产很多都是“无主土地”，因此即使运营商不参与开发，也能通过众筹赢得管理权。凭借其在运营领域的专业优势。 的权利，从而实现快速发展。

二、让个性化定制“梦想成真”

房地产众筹模式将使马嘉嘉“定制化、个性化垂直社区愿景”的梦想成为现实。 互联网时代，我们应该用运营互联网社交产品的思路来运营新型社区，根据服务社会的属性，打造社区强、服务强、垂直度高、精准度高的个性化社区。 在传统的房地产开发模式中，这是一项不可能完成的任务，因为传统开发商只能依靠自己的理解和经验来定位项目。 碎片化大大降低了差异化定制。

但房地产众筹模式下，社区运营的垂直化、个性化定制肯定会出现。 一些众筹模式提供私人定制。 参与众筹建房的人们可以在平台上共同交流和讨论，决定从哪里拿地，自己的社区会是什么样子（例如，社区的立面会是什么样的颜色？配套建设是否会发生）是篮球场还是足球场），就连左右邻居也能提前确定。 显然，房地产众筹天然具有个性化定制的功能，因此前者的发展必然会促进后者的发展。

三、开创互联网房地产时代

目前，“房地产众筹”已进入实践，而“互联网房地产”仍处于“概念”阶段。 什么是“互联网房地产”？ 目前还没有确切的定义。 根据假设，互联网房地产是指：一群想要买房的人组成合伙企业，筹集资金购买土地，根据客户需求进行定位，然后将建造过程外包给建筑公司，并确定土地价格加上钢筋混凝土和税收的总和。 是房屋的售价； 开发商的盈利模式是先用硬件来争取消费者，然后建立平台，再在软件和互联网应用上开发增值服务。 我们认为，在众筹模式下，“互联网房地产”可以走得更深：比如，土地购买、定位设计、开发、销售、运营等所有环节都可以通过互联网专业服务商提供，传统开发商成为整个产业链的A环节不再主导开发和运营。 当然，传统房地产公司也可以从事互联网房地产。 像万科这样致力于小盘交易的房企肯定会青睐这种模式，因为房企本身不需要投资一分钱，却可以享受开发佣金、管理费和营业收入。

尽管房地产众筹前景诱人，但目前仍存在不少瓶颈，重大法律法规和风险管控机制等关键领域有待完善。