【本期简介】徐家汇曾经在上海西南地区的市民心中有着特殊的地位。 它不仅是一艘看似无敌、品种多样、品味新潮的商业航母，而且还拥有相对有利的地理优势和辐射区域。 面积比较宽，所以一直是目前上海几个城市的副中心中最好的。 连人民广场、豫园都有三点。

2007年的徐家汇鼎盛时期（天元参观上海实业大厦东望照片）

然而，目前上海各大城市的副中心中，近两年关于徐家汇的消息并不是特别好，尤其是太平洋数码广场的退出令人遗憾，撕下了徐家汇商圈的重量级标签。 有人说是实体经济集体崩溃，有人说是徐家汇商圈商业升级之痛，还有人提出了一个可怕的理论，那就是闵行区的七宝、莘庄把徐家汇的商业吸引力从西南。 “把胡子剪掉。” 之所以细想起来可怕，是因为实体经济转型是一个普遍问题，业务升级迟早要完成。 但如果徐家汇的影响力不再强大，这是最大的坏消息，事实真的是这样吗？ 我们来分析一下。

中心城区实体商业受欢迎程度存在差异

商圈人气是反映实体商家的“晴雨表”，每个实体商家的商圈人气是由其“势力范围”决定的。

如今，上海的实体商业已经分化。 大家逛四川北路时，最直观的感受就是“不太热闹”。 20世纪90年代中期，上海除了南京路、淮海路之外，四川北路也名声大噪、繁华。 是二十年前上海“四街四城”的领军人物。 如需在其他路购物，请到四川北路进行买卖。” 广告词至今还在我耳边回响。 但现在，广告满天飞的十八七店早已失去了昔日的辉煌，巴黎的春天给人的感觉根本就没有春天。 四川北路商圈边缘的虹口龙之梦依然人气旺盛，新静安大宁、杨浦老闸北、五角场等也迅速在苏州河以北地区的商业景观中占据一席之地。

曾经的上海第三条商业街，继南京东路、淮海中路之后，四川北路已经失去了昔日的辉煌，正逐渐被五角场、大宁等地所取代。

人气下降的不仅仅是四川北路。 淮海中路、徐家汇等老商圈这两年人气明显下降，不少门店还在更新调整中。

淮海中路的太平洋百货关门了，沿路断断续续的空店被认为是淮海中路商圈人气下降的迹象。 但与此同时，环猫、无印良品等却在淮海中路营造出截然不同的热闹景象。

昔日繁华的徐家汇

徐家汇呢？ 直到六七年前，徐家汇一直是一个很受欢迎的地方。 除了来自徐汇和中心城区的顾客外，还有来自闵行、松江、青浦甚至很多地方的游客远道而来。 高端的港湾恒隆、中端的汇金太平洋、大众化的六百汇美罗城……如果你第一次来上海，去徐家汇，真的会有一种到了上海市中心的错觉。 再加上徐家汇地铁内的众多商铺以及以太平洋数码为首的众多专业卖场，徐家汇逐渐成长为一个兼具个性和魅力的商圈。 比如，“去徐家汇买电脑”是十年前的共识。 其实徐家汇不仅电脑资源丰富，购物、美食、娱乐资源也很丰富，比如KTV、电影院等。 距离不算远但也不算近的七宝、莘庄等地的居民都乐于去徐家汇。 当时，徐家汇是能够将西南居民的消费挡在市中心之外的地方。

二十年来，徐家汇一直是上海西南部的商业中心。 图片来自网络。

2010年后，一系列世博会改建和轨道交通线路的增设，导致地铁商场结束了它的历史使命。 徐家汇商圈也在进行调整，部分门店客流量有所下降。 网购的兴起被认为是徐家汇太平洋数码、百脑汇等实体商家衰落的主要原因。 但这个问题在不同的商圈产生了不同的影响，所以很难说这是决定性的因素。 而且，在袁同邪看来，其实还有其他深层次原因在起作用。

七宝、莘庄确实“截断”了徐家汇的客流

如上所述，徐家汇近年来有所调整。 除了网络购物的兴起，另一个不得不面对的原因是郊区尤其是闵行区商业连锁的拦截效应。

科学大数据制作的展示图（同济大学高密度人居环境教育部重点实验室信令大数据）。 研究范围大致覆盖市中心城区、宝山区东南部、浦东新区西北部、闵行区北部、松江区东北角。 通过色块覆盖面积的差异可以看出，目前上海城市商业中心的势力范围已经“瓜分”了这片区域。

同济大学打造的商业中心占据势力范围。 图片来自公众号“数说城市”

从各个商圈的彩色区域中，我们不难发现，如今的商圈呈现出明显的分散化、区域化特征。 主要商业活动集中在区域中心，如五角场（橙）、徐家汇（橙）的势力范围相当广泛。 它们分别位于上海市的东北角和西南角。

我们上面谈到的印象似乎已经得到验证：四川北路的势力几乎完全被周边新崛起的大宁和虹口龙之梦蚕食。 市中心的商圈不能直接辐射周边地区，但市中心边缘地区的商圈可以深入郊区腹地。 这是五角场、龙阳路、中环、中山公园等商圈的发展趋势。 然而，徐家汇向西南扩张的过程中似乎遇到了一些严重的障碍。

西南角，有四家公司在争夺霸主地位。 徐家汇为主导，七宝莘庄分列南北。 中间是存在感极强的南方商城，填补了三者之间的空白。

随着七宝万科广场、宝龙城等商业综合体的崛起，七宝多年来积累的实力，有能力从徐家汇的影响力中抢夺粮食。 可以切断徐家汇的影响力，切断闵行的影响力。 北部、松江九亭等地区已被纳入其势力范围。 莘庄和南方商城形成的西南重峰，也让徐家汇的势力很难“渗透”到南方的闵行。

从势力分布图上我们可以看到，七宝与徐家汇的势力范围在外环附近出现了“断点”，而在更为偏远的松江泗泾地区，七宝与徐家汇之间则呈现出胶着竞争的状态。

南方商城在古美、梅陇城、洛阳地区优势明显，但覆盖面还不够广。 此外，图中未显示的松江、金山部分也是南方商城的优势客源区域。 徐家汇的影响力基本被封锁在莲花路和古带路一带。 这可能主要是因为莲花路地铁站是郊区公交车站。 重要中转站。

莘庄在外环以外的西南地区占据绝对优势。 松江东部的莘庄、春深、颛桥、新桥（地图上未显示）等地是莘庄商圈势力范围的所在地。 距离劣势和质量劣势，区位优势较弱，使得徐家汇部队难以进一步向南渗透。

徐家汇作为西南地区中心的地位难以撼动。

然而，面对七宝、莘庄、南方商城的咄咄逼人，徐家汇是否会随着时间的推移走向衰落呢？ 袁同邪的回答是：不会。

徐家汇作为西南地区公共活动中心的地位依然难以撼动。 除了看得见的商业，还有看不见的文化遗产、教育医疗、就业机会、总部经济等。七宝新庄的居民可以在七宝新庄购物、吃饭、看电影，解决了问题，但就就业、医疗甚至子女教育，包括徐家汇地区在内的徐汇区的资源和集聚效应依然明显，甚至依然充满魅力。 在医疗方面，例如，闵行区居民到国家妇婴医院、第六医院、中山医院、龙华医院等就医。 这些交通流的方向不可能在一夜之间改变。

徐家汇重建示意图沙盘，互联互通是关键词，徐家汇中心是焦点，图片来自网络

作为上海最成功的城市副中心，徐家汇在上海2040规划中被提升为上海中心活动区（CAZ）的一部分。

徐家汇未来地标“徐家汇中心”莘庄天汇TOD TOD TOWN的两大主要开发商也由新鸿基地产牵头。 SIUD在徐家汇中心的早期也发挥了重要作用。

港汇西侧徐家汇中心设计图，图片来自网络

开发商的选择：风险对冲策略

作为普通公民，对商业的概念和经验可能还不够丰富和全面，但如果我们站在各大地产商的角度来看待商业力量的增减，就能看得更全面。 从已经披露的投资项目中，在建设和规划中，我们似乎能够读出房地产开发商微妙的狡猾——风险对冲的想法都体现在他们的新项目中。

与新鸿基集团一样，城开集团位于徐家汇至莘庄天汇的TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD TOD 除了徐家汇中心、莘庄天汇外，还重点关注了南方商城西侧的“上海城市发展中心”。 目前已接近竣工，集商业、办公区于一体的五星级梅陇南部商务区皇冠上的明珠城开喜来登酒店也将于2018年底开业。而此次喜来登城市布局在南方购物中心也不例外。

喜来登酒店将于2018年底入驻上海城市发展中心。图片来自SPG官网

此外，我们不能忽视徐家汇至闵行之间的沪闵路沿线的其他几个点：一是上海南站，万科在这里布局较多；二是上海南站，万科在这里布局。 另一个是漕河泾漕宝路地铁站，徐汇日月光即将在这里开业； 此外，万达和龙湖分别在莘庄南部的颛桥和老闵行布局了万达广场和龙湖天街，这也将打造新的增长极。

新鸿基地产、城开、万科、万达、龙湖、日月光、SPG等纷纷聚焦徐家汇-莘庄-闵行地区，看中了这条线路的良好前景。 其中，新鸿基在上海的布局比较有代表性，它们都代表了上海未来的重点枢纽区域。

2000年后新鸿基地产在上海的主要投资项目一览：

2003年 陆家嘴 上海国际金融中心 IFC

2005 陆家嘴滨江凯旋门

淮海路上海环球贸易广场ICC 2006

2010莘庄枢纽

2013年徐家汇中心

新鸿基和城开在徐家汇-莘庄-闵行线的多站点布局被认为是一种风险对冲策略。 即使徐家汇商圈的人气因各种原因被周边商圈拦截而陷入停滞，也会被人口输入。 区内新开发的商圈莘庄、南方商城前景好，可以弥补人气，也是一个理想的选择。